الإطار النظامي المحدث
دخل نظام تملك غير السعوديين للعقار حيز النفاذ في 22 يناير 2026. وفي 23 يونيو 2026 أعلنت الهيئة العامة للعقار موافقة مجلس الوزراء على النطاقات الجغرافية واللائحة التنفيذية للنظام المحدث، ثم نُشر قرار الموافقة على اللائحة التنفيذية في جريدة أم القرى بتاريخ 3 يوليو 2026. ويحل النظام المحدث محل النظام السابق، مع بقاء الحقوق العقارية التي ترتبت بصورة نظامية قبل نفاذه وفق الأحكام المنظمة لها.
المبدأ الأساسي ليس فتح التملك في جميع المواقع دون قيد، بل السماح بالتملك أو باكتساب حقوق عينية عقارية ضمن نطاقات جغرافية وضوابط محددة. لذلك يجب التحقق من العقار نفسه ومن النطاق الذي يقع فيه قبل دفع العربون أو توقيع أي التزام.
هذه المادة توعوية ومراجعة حتى 16 أغسطس 2026، ولا تغني عن التحقق من بوابة الهيئة العامة للعقار والنطاقات الجغرافية المعتمدة في بوابة عقارات السعودية والسجل العقاري والجهات المختصة وقت تنفيذ العملية.
ما الذي يحدده النطاق الجغرافي؟
يحدد قرار النطاق الجغرافي المواقع التي يجوز فيها لغير السعودي التملك أو اكتساب حقوق عينية أخرى. كما يحدد نوع الحق المسموح، والحد الأقصى لنسبة ملكية غير السعوديين، والمدة القصوى لحق الانتفاع، وأي ضوابط إضافية مرتبطة بالمدينة أو الموقع.
لهذا لا تكفي معرفة اسم المدينة وحده. قد تختلف النتيجة بحسب موقع العقار داخل المدينة، واستعماله، ونوع الحق المطلوب، وصفة طالب التملك. المرجع العملي هو الخريطة والبيانات المنشورة في بوابة عقارات السعودية عند تقديم الطلب.
من يشمله وصف غير السعودي؟
يشمل النظام الشخص الطبيعي الذي لا يحمل الجنسية السعودية، والشركة غير السعودية، والكيان غير السعودي غير الربحي، وأي شخص اعتباري غير سعودي آخر يحدده مجلس الوزراء.
وتختلف المتطلبات بحسب صفة طالب التملك. فالشخص الطبيعي المقيم ليس كغير المقيم، والشركة السعودية التي يشارك غير السعوديين في رأس مالها ليست كالشركة غير السعودية أو الصندوق الاستثماري.
المقيم نظاميًا في المملكة
بالإضافة إلى الحقوق المتاحة داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة، يجوز للشخص الطبيعي غير السعودي المقيم في المملكة بصورة نظامية تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج تلك النطاقات.
هذا الاستثناء السكني لا يسري داخل مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة. كما يعد زوج غير السعودي وفروعه غير السعوديين تابعين له لأغراض هذا العقار السكني، ولا يجوز لأي منهم الانفراد بعقار سكني آخر إلا في الحالات التي حددتها اللائحة.
غير المقيم ومتطلبات ما قبل الطلب
يجب على الشخص الطبيعي غير السعودي غير المقيم قبل التملك أو اكتساب حق عيني عقاري الحصول على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وفتح حساب بنكي داخل المملكة باسمه، وإصدار رقم اتصال سعودي باسمه مرتبط بالهوية الرقمية.
استكمال هذه المتطلبات لا يعني قبول أي عقار تلقائيًا؛ فهي متطلبات أولية تسبق التحقق من النطاق الجغرافي ونوع الحق والنسبة والضوابط الخاصة بالعقار.
التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة
بالنسبة إلى الشخص الطبيعي غير السعودي، يقتصر حق التملك أو اكتساب الحقوق العينية العقارية في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة على المسلم.
هذا القيد لا يعني أن كل شخص مسلم يستطيع شراء أي عقار في المدينتين. يجب أن يقع العقار داخل النطاق الجغرافي المعتمد، وأن يكون نوع الحق والاستعمال والنسبة والمدة متوافقة مع الضوابط المنشورة لذلك النطاق.
كما أن الحق الإضافي للمقيم نظاميًا في تملك عقار واحد لسكنه خارج النطاقات لا يمتد إلى مكة المكرمة أو المدينة المنورة. لذلك يجب عدم التعامل مع إقامة الشخص أو ديانته وحدهما بوصفهما موافقة نهائية على التملك.
الشركات والصناديق الاستثمارية
يجوز للشركة السعودية غير المدرجة التي يشارك غير سعوديين في رأس مالها التملك داخل النطاق الجغرافي، بما في ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة، وفق أحكام النظام واللائحة.
أما تملك الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة فيخضع لنظام السوق المالية ولوائحه والضوابط التي تضعها هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار والجهات ذات العلاقة.
الشركات غير السعودية والكيانات الاعتبارية الأخرى لها متطلبات تسجيل وإفصاح وحسابات بنكية تختلف عن متطلبات الشخص الطبيعي، ولذلك ينبغي تحديد الصفة القانونية للمشتري منذ بداية دراسة الصفقة.
المسار العملي لإتمام التملك
تبدأ العملية بتحديد صفة طالب التملك، ثم التحقق من النطاق الجغرافي للعقار ونوع الحق المسموح ونسبة الملكية ومدة الانتفاع وأي اشتراطات مرتبطة بالاستعمال.
يقدم الطلب عبر البوابة الإلكترونية التي تنشئها الهيئة العامة للعقار والمرتبطة بالسجل العقاري. وتجرى التعاملات المالية المتصلة بالتملك أو التصرف عبر وسائل الدفع الإلكترونية وفق الأنظمة المعمول بها.
بعد استيفاء الموافقات والمتطلبات تستكمل إجراءات التسجيل وإصدار الصكوك في السجل العقاري. ولا يكون التملك أو اكتساب الحق العيني صحيحًا إلا بعد تسجيله وفق الأحكام المنظمة لذلك.
الرسم البالغ 2% والرسوم الأخرى
حددت اللائحة رسمًا بنسبة 2% على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية العقارية في مدن الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة، لجميع أنواع الحقوق العينية والاستعمالات الواردة في الجدول.
الصياغة النظامية تربط الرسم بتصرف غير السعودي بالحق العيني، ولذلك لا ينبغي وصفه بصورة مطلقة بأنه رسم شراء يدفعه كل مشتر غير سعودي. كما توجد تصرفات تخضع لنسبة صفر وفق الحالات والشروط المحددة في اللائحة.
هذا الرسم لا يلغي أي ضرائب أو رسوم أخرى مقررة نظامًا. ويجب احتساب التكلفة النهائية للعملية بعد التحقق من ضريبة التصرفات العقارية ورسوم التسجيل والوساطة والتمويل وأي التزامات أخرى تنطبق على الصفقة.
المخالفات ودقة البيانات
يجب أن تكون معلومات طالب التملك ومصدر الصفة القانونية وبيانات العقار والمستفيدين الفعليين صحيحة ومكتملة. تقديم معلومات غير صحيحة أو مضللة عمدًا تؤدي إلى التملك قد ينتج عنه غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني وبحد أقصى عشرة ملايين ريال، إضافة إلى بيع الحق العقاري وفق الحكم النظامي.
تملك العقار لا يمنح بحد ذاته إقامة أو جنسية أو امتيازًا خارج الحقوق المقررة لمالك الحق العيني. كما لا يخل النظام بحقوق أفضل قد تمنحها أنظمة أخرى مثل نظام الإقامة المميزة أو الأحكام المنظمة لتملك مواطني دول مجلس التعاون.
قبل توقيع عقد أو دفع عربون
تحقق من أهلية المشتري وصفته النظامية، ومن النطاق الجغرافي للعقار، ومن نوع الحق المسموح ونسبته ومدته، ومن سلامة الصك والسجل العقاري، ومن القيود والرهون والاستعمالات التنظيمية.
ينبغي أن يتضمن أي اتفاق مبدئي شرطًا واضحًا يربط نفاذه بالحصول على الموافقات النظامية وإتمام التسجيل، مع تحديد مصير العربون إذا تعذر التملك لأسباب نظامية.
المصادر الرسمية
- نظام تملك غير السعوديين للعقار — جريدة أم القرى
- اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار — الهيئة العامة للعقار
- النطاقات الجغرافية المعتمدة لتملك غير السعوديين — بوابة عقارات السعودية
- بوابة تملك غير السعوديين للعقار — الهيئة العامة للعقار
- موافقة مجلس الوزراء على النطاقات الجغرافية واللائحة التنفيذية — الهيئة العامة للعقار
- بدء نفاذ نظام تملك غير السعوديين للعقار — الهيئة العامة للعقار
01
الخلاصة قبل اتخاذ القرار
- التملك مرتبط بالنطاق الجغرافي ونوع الحق والضوابط، وليس باسم المدينة فقط.
- الشخص الطبيعي غير السعودي في مكة والمدينة يجب أن يكون مسلمًا، مع بقاء شرط النطاق والضوابط.
- استثناء العقار السكني الواحد للمقيم لا يسري في مكة المكرمة والمدينة المنورة.
- غير المقيم يحتاج هوية رقمية وحسابًا بنكيًا ورقم اتصال سعودي قبل تقديم الطلب.
- الطلب والتسجيل يتمان عبر القنوات الرسمية المرتبطة بالسجل العقاري.
- رسم 2% يتعلق بتصرف غير السعودي بالحق العيني في النطاقات المحددة، وليس وصفًا عامًا لرسم الشراء.
- يجب ربط العربون والعقد المبدئي بالموافقة النظامية وإتمام التسجيل.
02
أسئلة شائعة
01 هل يستطيع غير السعودي شراء عقار في أي مدينة أو حي؟
لا. يجب أن يكون العقار داخل نطاق جغرافي يسمح بالتملك أو بالحق المطلوب، وأن يطابق نوع الحق والنسبة والاستعمال والمدة والضوابط الخاصة بالنطاق.
02 هل يكفي أن يكون غير السعودي مسلمًا للتملك في مكة أو المدينة؟
الإسلام شرط للشخص الطبيعي غير السعودي في المدينتين، لكنه ليس الشرط الوحيد. يجب أيضًا أن يكون العقار ضمن النطاق المعتمد وأن تستوفى جميع الضوابط الأخرى.
03 هل يحق للمقيم تملك منزل واحد خارج النطاقات؟
يجوز للمقيم نظاميًا تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاقات المعتمدة، لكن هذا الاستثناء لا يشمل مكة المكرمة أو المدينة المنورة.
04 ما متطلبات الشخص غير المقيم؟
الحصول على هوية رقمية معتمدة، وفتح حساب بنكي داخل المملكة باسمه، وإصدار رقم اتصال سعودي باسمه مرتبط بالهوية الرقمية، ثم استكمال متطلبات العقار والنطاق.
05 هل نسبة 2% رسم شراء على كل غير سعودي؟
لا ينبغي وصفها بهذه الصورة. اللائحة تربطها بقيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية في الرياض ومكة والمدينة وجدة، مع وجود حالات تخضع لنسبة صفر ورسوم أو ضرائب أخرى قد تنطبق.
06 هل يمنح تملك العقار إقامة أو جنسية؟
لا. التملك لا يمنح حقوقًا أو امتيازات خارج الحقوق المقررة نظامًا لمالك الحق العيني.
07 أين يتم التحقق النهائي من أهلية العقار؟
من خلال بوابة الهيئة العامة للعقار وبيانات النطاقات الجغرافية والسجل العقاري والجهات المختصة وقت تقديم الطلب.
(الخطوة التالية)
حوّل معاييرك إلى طلب عقاري واضح
شاركنا احتياجك وميزانيتك والموقع الذي يناسبك، وسنساعدك على ترتيب الخيارات بصورة أكثر وضوحًا.